Vzhůru do polí E15 7.5.2012

reality témaVzhůrudopolí

II/III Developeři připravují další sateli Po sedmi letech příprav zahájila firma MEI na zhruba sedmdesáti hektarech pozemků výstavbu nového měs- tečka, které by mělo podle proklamací developera přirozeně splynout s původní zástavbou Úval. Velkolepý projekt na východ od Prahy však firma odstartovala opatrně. První etapa čítá 12 rodinných domů a 22 bytů. Jako by investor testoval, zda bude o nemovitosti mimo Prahu zájem. A pokud ano, za jaké ceny. N izozemská společnost MEI, kterou nedávno koupila britská investiční společ- nost Palmer Capital, není jediná, kdo se chystá zastavět pole na okraji příměstské vísky. Desítky či stovky bytů a domků plánují také Sebastian Pawlovski, PPF Real Estate nebo BCD Group. Investoři zřejmě usoudili, že čekat na lepší časy nelze věčně a „bydlení v klidu a zeleni“ si své movité příznivce snad i dnes najde. Brzdí je jen nedořešené územní plány a povolení. S městem za zády „Chceme vytvořit živý městský organismus. Příjemné prostředí pro zhruba 2,5 tisíce lidí, kteří zde postupně najdou svůj nový domov, kde bude radost žít,“ říká Tomáš Ctibor, head of development depart- ment společnosti MEI. Tento projekt bude – jak jinak – jiný než z dob vrcholícího developerského boomu. Peter Višňovský obchodní ředitel Lexxus Vzhledem k rozrůstání Prahy se tyto projekty jistě jednou stanou aktuální. V nejbližší budoucnosti je však v samotném širším centru hlavního města k dispozici dostatek možností k výstavbě cenově i do- pravně velmi dostupných projektů. V těchto lokalitách se dají byty pořídit již od zhruba 40 tisíc korun za metr čtvereční. Cena v projek- tech „za Prahou“ by musela být výrazně nižší, což je při obdobných stavebních nákladech pro develo- pera velmi obtížné. Filip Ondruš ředitel developer- ského oddělení Century 21 Myslím si, že takovýto koncept může fungovat a bude pro klienty atraktivní, ale v procesu plánování, koncepce a způsobu prodeje se nesmí udělat jediná chyba. Spousta projektů tohoto druhu cílí slogany typu „bydlení mimo město v klidu a zeleni s dosahem Prahy za 15 mi- nut“, ale realita je někde úplně jin- de. Když už to není u dálnice, tak je přírodou les na druhé straně obce a dosah 15 minut je jen o víkendu v sedm hodin ráno autem. Navíc nelze přesvědčit klienta zvyklého na bydlení v Praze k přestěhování se někam jen proto, že tam za cenu svého bytu v Praze koupí dům. Takový klient se najít může, ale nebudou jich stovky na jedno jediné místo a ve stejný okamžik, tak jak Anketa: Soudíte, že byty a domy na okrajích obcí nebo městeček ve zhruba 30kilometrovém prstenci kolem Prahy mohou být atraktivní? A za jaké ceny? by si developeři respektive financují- cí banky představovaly. Miroslav Jonáš spolumajitel realitní kancelář M&M Reality Kolem třiceti kilometrů od Prahy a větších měst už atraktivita klesá. S jedinou výjimkou: Pokud i tam dojíž- dí přímo MHD. O obdobné projekty je zájem tak do 15 kilometrů od Prahy. Co se týče okolí Prahy, tak v případě domů hovoříme o atraktivní sumě 3,5 milionu korun. V případě bytů jde o částku do 1,9 milionu korun. Dražší nemovitosti už poptávané nejsou. vlak ve špičkách každých 15 minut a za 25 minut jste v centru Prahy na Masarykově nádraží, což je rychleji než z většiny okrajových částí Prahy metrem,“ dodává Ctibor. Slibovat bezproblémovou a rychlou dopravu po silnici už totiž nemů- že developer s čistým svědomím v žádném směru od Prahy. Zběsilému tempu profesionálních stavitelů rezi- dencí totiž stát budující komunikace přestal stačit už před mnoha lety. Ucpané silnice a chybějící občanská vybavenost byly ostatně leitmotivem frustrace ze satelitních městeček a impulzem návratu rodin do měst, což se začalo projevovat ještě před nástupem krize. Zástupci realitních kanceláří jsou trochu skeptičtí k orga- nizovanému budování příměstského bydlení i dnes. Hlavně se integrovat „Příměstské oblasti byly, jsou a budou poptávané. Nebude to však v takové míře, jako tomu bylo v minulých desetiletích, kdy třeba v devadesátých letech a na přelomu tisíciletí nebyla ve městech dostateč- ná nabídka bytových projektů. Jsem toho názoru, že takové projekty pro širokou veřejnost nebudou nyní „Nechtěli jsme postavit další satelit. Hledali jsme místo s existující sociální strukturou a komunitou, na kterou noví obyvatelé navážou a stanou se její součástí. Město, které má his- torii, sportovní kluby a společenské organizace, kam se můžete začlenit, kde nemusíte vybudovat vše od nuly, protože takové věci vznikají obvyk- le velmi dlouho,“ vysvětluje Ctibor. Stejně důležitá byla pro developera dostupnost po železnici. „Z Úval jezdí Pětadvacet minut vlakem do Prahy. Nový domov bude moci v úvalském projektu společnosti MEI nalézt zhruba 2,5 tisíce lidí > Vizualizacemei2x

advertising development creativity 603 330 301 /nadrokytkou www.nadrokytkou.cz Rezidence Nad Rokytkou MÁME ZKOLAUDOVÁNO! 75 % BYTŮ PRODÁNO Čekají na vás poslední byty k nastěhování! Přijďte si vybrat ten svůj. reality Architekt. Základní urbanistická koncepce a návrh první fáze projektu Úvaly-Hostín vznikl pod vedením ateliéru Headhand architekta Petra Hlaváčka > tní vlnu inzerceA120001339 zvlášť atraktivní,“ soudí Jaroslav Novotný z realitní kanceláře RAK. Samozřejmě existují lidé, kteří prostě v bytovém domě bydlet nechtějí a hledají rodinný dům, nejde ale o masovou záležitost. Navíc ceny musejí odpovídat lokalitě, na což de- velopeři často zapomínají a nasazují ty pražské. Ceny bytů inzerované společností MEI začínají na 1,7 milionu korun za byt, domy s pozemky o velikos- ti od 300 do 500 metrů začínají na pěti milionech korun. „Ten nejširší poptávkový proud jdoucí do Prahy za prací na takové nemovitosti nemá prostředky. Ti, kteří je mají a bu- dou mít, budou zřejmě od nových lokalit očekávat zcela jinou přidanou hodnotu než tu dosavadní,“ dodává Novotný. S tím se ovšem pokusila firma MEI vypořádat pomocí urba- nistické koncepce i velkorysou mírou zastavěnosti dosahující 18 procent. Developer angažoval několik archi- tektonických ateliérů, které vytvoří koncepty jednotlivých čtvrtí jedinečně tak, aby se s nimi mohli jejich budoucí obyvatelé identifikovat. „Hostín se stane příjemným místem, kde se život odehrává nejen uvnitř domů, v předzahrádkách a zahradách, ale Na všechny směry Na jih od Prahy plánuje vybudovat satelitní městečko pražský podni- katel Sebastian Pawlowski. Mezi Uhříněvsí a Benicemi připravuje příměstský domov v několikapat- rových bytových domech až pro tři tisícovky lidí. Uhříněveskou radnici si Pawlowski zavazovat nemusí, pozemky pro výstavbu nového síd- liště koupil před lety od ní a změnu územního plánu už má schválenou. Sousední Benice se k zahuštění obce nestaví kladně, místní radnice dokon- ce hnala developera k soudu, první stání ale prohrála. Pawlowski už čeká jen na získání územního rozhod- nutí a stavebního povolení. Nezájmu klientů se neobává. V nedalekých Pitkovicích úspěšně rozprodala svůj satelit společnost Central Group. Ta však v další avizované etapě postu- puje o poznání skromněji než před krizí. Do prodeje letos zařadí 58 bytů a 29 rodinných domů. Na západ od metropole míří se satelitními plány izraelská společnost BCD Group. Na okraji Líšnice má na 130 hektarech vyrůst rezidenční čtvrť Spring Valley. Podle vyjádření v tisku plánuje developer postavit kromě rodinných domů tří- až čtyřpodlažní bytové domy. také v obytných ulicích se stromo- řadími, v uličkách a na pláccích, kde si kluci můžou zahrát fotbal,“ slibuje architekt Petr Hlaváček, který je autorem první etapy. Zavázat si místní I vzhledem k tomu, že se počet oby- vatel Úval zvýší díky budovatelskému úsilí MEI téměř o polovinu, nesta- věli místní developerovi zpočátku slavobrány. Postupně prý ale našli společnou řeč. „Již několik let máme podepsanou dlouhodobou smlouvu o spolupráci, která jednoznačně defi- nuje, co má učinit město a co my. Pro ilustraci: město získalo více než 400 milionů korun na různých dotač- ních programech do vlastní technické infrastruktury jen díky tomu, že jsme tyto projekty předfinancovali,“ vy- světluje Ctibor. Touto cestou se vydá- vá ostatně i další developer. Společ- nost PPF Real Estate, která plánuje výstavbu rodinných domů a golfové- ho areálu na okraji obce Hostivice, už avizovala, že pokud projde změna územního plánu potřebná pro usku- tečnění záměru, investuje do rozvoje obce přes sto milionů korun. Podle deníku Dnes firma slibuje místním, že jim proplatí faktury za zvelebení jejich domů, například opravy fasády nebo výměnu kotle.

IV/V E15: V Chuchli jste naplánovali 91 vil. Jejich ceny začínají na 25 milionech korun. Není to trochu moc? Navíc to načasování. To je jen jeden úhel pohledu. Za 25 mi- lionů korun klient získává plnohodnotný pozemek o velikosti tisíc metrů čtvereč- ních a vilu s užitnou plochou více než 260 metrů. Průměrné ceny se pohybují kolem osmi tisíc za metr čtvereční po- zemku a zhruba 75 tisíc za metr užitné plochy vily včetně DPH. Načasování je dané a těžko se bude do budoucna hledat lepší čas. První etapu máme ze 70 procent prodanou a další etapy zatím aktivně nezasmluvňujeme. Naší jednoznačnou výhodou je, že v tomto segmentu je velmi omezená nabídka a konkurence je minimální. E15: Četl jsem, že lidé preferují u rodinných domů developerskou výstavbu, protože vědí, že budou „mezi svými“. Nezačíná u nás segmentace lidí do uzavřených mikrolokalit? inzerceA120000015 Jakub Sklenka: Těžko se bude hledat Na kopci nad Chuchlí prý vzniká Ořechovka 21. století. „Mohli jsme zahustit výstavbu na 300metrové po- zemky, domky vyhnat do tří úzkých pater a místo kvalitních dřevohliníkových rámů oken dát levná plasto- vá. Rodinná vila – spíš domeček – s plastovými okny bude ale brzy neprodejný ležák,“ říká Jakub Sklenka, který je přesvědčen, že si „jeho“ vily za 25 milionů korun zájemce najdou. Našimi klienty jsou úspěšní lidé, kteří mají zkušenost se stavbou nebo koupí vlastního domu. Mnozí již pochopili, že každý se má držet svého řemesla a že svépomocí si dům nikdy levněji a lépe nepostaví. Při prvotních jedná- ních často požadavek uzavřené lokality obehnané zdí navrhovali. Toho jsme se trochu obávali. Snažili jsme se jim proto vnuknout představu Ořechovky 21. století. Ta byla před 150 lety také jedno velké pole severního kopce. E15: Zajímalo by mě, jak se vám domy prodávají. Jaké jste měl představy a jaká je skutečnost? Nemáme co zapírat. Určitě jsme měli ambicióznější představy. Překvapuje mě, jak lidé o svém budoucím domě přemýšlejí. Přestože se o projekt mnozí zajímají více než rok a z naší strany mají veškeré informace, stále mají na všechno dost času. Čekají, až bude mít projekt územní rozhodnutí, až bude mít stavební povolení, až bude posta- vena hrubá stavba, až, až... Pak přichá- zí s dotazy typu – „žena by chtěla tady bazén…; já bych chtěl větší garáž…; není možné posunout okno sem nebo tam“. Klienti prostě potřebují v této době větší jistotu, což se nám jasně ukazuje zvýšeným zájmem po zahájení stavby samotných vil. Jakub Sklenka (36) Po absolvování Právnické fakulty UK v Praze pracoval v developerské spo- lečnosti ECM. V roce 1999 přesídlil k firmě Rodamco Czech Republic, kde spo- lupracoval na přípravě obchodního centra Chodov. Po pěti letech odešel do společnosti Codeco. Od roku 2008 je členem představenstva Reflecta Develop- ment. Ve společnosti Starochodovská, která připravuje projekt na Opatově, je předsedou představenstva. Fotoreflectadevelopment

nové byty v Letňanech PRODEJ ZAHÁJEN pokračování úspěšného projektu první etapa ze čtyř plánovaných (celkem 9 viladomů) tři viladomy po 23 bytech (dokončení v zimě 2013) byty 1+kk až 4+kk s balkónem nebo terasou všechny byty v přízemí s předzahrádkami oplocený komplex - vjezd z ul. Beranových ideální bydlení pro aktivní rodiny v sousedství lesoparku podél ulic se současnou vilovou zástavbu www.2barevneletnany.cz | +420 227 355 277 vybráno ze spektra...www.trigema.cz Trigema Development s.r.o. | Explora BC - budova Jupiter (naproti eskalátorům) Bucharova 2641/14 | 158 00 Praha 5 | t. 227 355 277 | f. 227 355 259 | prodej@trigema.cz reality inzerceA120002074 lepší čas E15: Jak se vám podařilo získat pozemek s takovým výhledem? Koupili jsme je od společnosti Finep, která tu již postavila rezidenční projekt. Ceny domů se v jejich případě pohybo- valy mezi osmi až 12 miliony korun. E15: Dalším projektem, na kterém pracujete, je zhruba 150 tisíc me- trů čtverečních převážně kanceláří u metra Opatov. Jak jdou tyto dva projekty dohromady? Dohromady nejdou vůbec. Projekt Opatov je pro nás srdeční záležitost, pracovali jsme na získání pozemků několik let. Neřešíme pouze tu část pozemků, které sami vlastníme, ale i okolní plochy. Ovlivní jej budoucí tramvaje, úprava křižovatek, plánovaný úsek pražského okruhu a podobně. E15: Jak tedy váš Nový Opatov změní ten starý? Projekt vychází z centrálního prostoru kolem stanice metra Opatov a rozpíná se na oba směry, severně k Litochleb- ské kruhové křižovatce a jižně k dálnici D1. Zástavba bude tvořena zhruba šesti objekty. Přízemí bude určeno pro obchod a restaurace, další patra budou sloužit pro služby v lokalitě a v horních patrech budou kanceláře, možná hotel nebo škola. E15: Proč Opatov? Po projektu Opatov pošilhávám od té doby, co jsem měl možnost spolupra- covat na projektu Nákupního centra Chodov. V té době jsem poprvé objevil kouzlo a zároveň problémy této lokali- ty. Dlouho trvalo, než se nám podařilo sloučit záměry a spojit pozemky nutné pro výstavbu. Projekt by nevznikl bez podpory historických vlastníků po- zemků, kteří požadovali, aby chystaná výstavba neohrozila lokalitu starého Chodova. K hledání správného řešení jsme přizvali několik předních ateliérů, se kterými budeme na jednotlivých objektech spolupracovat. E15: Každý objekt bude mít svého architekta? Chceme docílit pestrost území. V cen- tru města má také každý barák jiného architekta a dohromady je ulice jako celek pěkná a zajímavá. E15: Na vašem webu jsem našel obavy starousedlíků, že jim vyros- te v blízkosti „skleněné peklo“. Přál bych si, aby ne. Je to trochu za- motané – neznám člověka z kanceláří, který by měl rád klimatizaci v kanceláři, všichni volají po otvíracích oknech. Neznám ale firmu, která by ve svých požadavcích na pronájem neměla klimatizaci. Sklo je moderní, ale věřím, že schopní architekti umí zajímavě využít i jiné materiály. E15: Ještě zpátky k pozemkům. Podařilo se vám přesvědčit staro- usedlíky, ale i městskou část, když vám své pozemky prodala docela levně. Myslím dva tisíce korun za metr… Pozemky nám prodala nikoli měst- ská část, ale hlavní město Praha. To pozemek vlastnilo a příliš se o něj nestaralo. Z pochopitelných důvo- dů – bez okolních parcel, které ale vlastnili restituenti, nebyly samostatně využitelné. Proto byla navržena kupní cena, která se sice z pohledu 38 tisíc metrů čtverečních za zhruba dva tisíce korun jeví jako nízká. Navíc polovina z těchto pozemků není z různých důvodů použitelná k výstavbě. Rázem je cena využitelného metru zhruba čtyři tisíce metrů čtverečních. A to jsme to zaplatili před vydáním územního rozhodnutí či stavebního povolení, tedy za zcela nezhodnocené pozemky. Věřte, že jsme městu nabízeli variantu prodeje po vydání stavebního povolení za více peněz… Kdo chce psa bít, hůl si vždy najde. Mrzí mě spíš jiná věc – rok kolem projektu běháme, rok se snažíme. Všichni vědí, proč to „nejde“, ale nikdo neví, jak by to jít mohlo. Nikomu nevadí nepořádek a černá skládka na pozem- cích, jeden před druhým se tváří, jako by to byl park. Přílohu připravil Petr Dašek

www.pontevia.cz